Luật Nhà ở 2023 dự kiến sẽ có hiệu lực thi hành sớm từ 01/7/2024. Sau đây hãy cùng điểm qua những nội dung nổi bật có trong luật này.
(1) Sửa đổi, bổ sung nhóm đối tượng được tiếp cận nhà ở xã hội
Cụ thể, tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023 đã sửa đổi, bổ sung những nhóm đối tượng sẽ được hưởng chính sách về nhà ở xã hội như sau:
- Bổ sung thêm đối tượng thân nhân liệt sĩ thuộc đối tượng được hỗ trợ nhà ở.
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị: Tại nhóm đối tượng này, đã được tách ra từ trường hợp hộ gia đình nghèo, cận nghèo, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị thành 02 đối tượng riêng lẻ như quy định trước đó.
- Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp: Nhóm đối tượng này đã được cụ thể hơn so với Luật Nhà ở 2014.
- Bổ sung các đối tượng bao gồm:
+ Công, viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ.
+ Người làm công tác cơ yếu, công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
- Bổ sung thêm trường hợp ngoại lệ trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm.
- Bổ sung thêm đối tượng là học sinh các trường chuyên biệt.
- Bổ sung nhóm đối tượng gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp cũng được tiếp cận nhà ở xã hội.
(2) Thay đổi nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
Theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở 2014 hiện hành thì việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội sẽ được thực hiện theo nguyên tắc như sau:
Trong thời hạn là 05 năm tính từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế TNCN.
Sang đến Luật Nhà ở 2023 thì nội dung này được sửa đổi lại thành trong thời hạn 05 năm, bên mua, thuê mua được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng. Việc nộp thuế TNCN sẽ được thực hiện theo quy định.
(3) Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư
Cụ thể, tại Luật Nhà ở 2023 sẽ không quy định thời hạn sở hữu chung cư mà chỉ có quy định về thời hạn sử dụng của nhà chung cư. Theo đó, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hay có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và người dân vẫn được bồi thường.
Về cách xác định thời hạn sử dụng, nội dung này được quy định tại Điều 58 Luật Nhà ở 2023 là xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Đồng thời, thời gian sử dụng theo hồ sơ thiết kế phải đảm bảo được ghi rõ trong văn bản thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trường hợp theo hồ sơ thiết kế nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư.
(4) Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất
Tại Luật Nhà ở 2014 có quy định cho chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, trên thực tế thì chủ đầu tư vẫn cần phải chờ thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất trước khi làm thủ tục miễn.
Theo đó, tại Điều 85 Luật Nhà ở 2023 đã quy định lại nội dung này thành chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Bên cạnh đó, chủ đầu tư sẽ không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
(5) Cấp sổ hồng cho chung cư mini
Cụ thể, tại Luật Nhà ở 2023 xác định chung cư mini là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, tại mỗi tầng sẽ có thiết kế căn hộ để cho thuê, thuê mua hoặc nhà ở từ tầng 02 có quy mô từ 20 căn hộ trở lên.
Theo đó, để bán, cho thuê thì sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng) sẽ được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Như vậy, từ khi Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực thi hành (dự kiến 01/7/2023) thì các căn hộ của chung cư mini sẽ chính thức được cấp sổ hồng thay vì như hiện nay, cả tòa chung cư mini sẽ được cấp chung một sổ hồng tất cả các chủ sở hữu hoặc không đủ điều kiện để cấp sổ hồng.
(6) Quy định về điều kiện PCCC với chung cư mini
Tại Khoản 4 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 có quy định các căn hộ của chung cư mini được sử dụng để bán, cho thuê như đã có nêu tại mục (5) thì phải đáp ứng điều kiện về PCCC với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ.
Theo đó, chung cư mini phải đảm bảo được những yêu cầu như sau:
- Có lối thoát nạn.
- Bố trí cầu thang cong trên đường thoát nạn.
- Tường và vách ngăn giữa hành lang bên ngoài căn hộ với các phòng khác phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn El 30. Tường và vách ngăn không chịu lực giữa các căn hộ phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn El 30 và cấp nguy hiểm cháy K0.
- Không cho phép các căn hộ trong tầng hầm và tầng nửa hầm,...
Có thể thấy, Luật Nhà ở 2023 đã có quy định cụ thể hơn các điều kiện, các quy chuẩn xây dựng, PCCC,... đối với loại hình căn hộ này. Theo đó, đây cũng là cơ sở để các văn bản dưới luật cụ thể hóa các điều kiện, quy chuẩn nhằm quản lý chặt chẽ đối với chung cư mini.
